АФЕРЫ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Благодарим за статью юридическое бюро AH Law Partners из Барселоны. Опытная команда адвокатов, юристы экономистов способна решить практически любую задачу.

Адрес офиса, контактные телефоны и другая информация на сайте AH Law Partners: https://ahlawpartners.com/

Теперь о проблемах. Писать можно бесконечно, однако есть узловые моменты. Вам стоит это знать, поскольку наши соотечественники систематически сталкиваются с разными аферами, связанными с недвижимостью в Испании, с недействительными документами, с непрофессиональными «присяжными» переводчиками и даже с фальшивыми адвокатами. Итак, где чаще всего скрываются мошеннические схемы:

Незаконченная постройка или строительство нового дома
Документы объекта недвижимости
Предварительный контракт на продажу объекта недвижимости
Присяжные и другие «официальные» переводчики
Русские «адвокаты» и «юристы» в Испании
Незаконченная постройка или строительство нового дома

Самые распространенные аферы с недвижимостью в Испании касаются приобретения незаконченной постройки (проекта) или строительством нового дома. Несмотря на то, что недобросовестные компании по продаже проектов недвижимости в Испании встречаются редко, ответственные адвокаты рекомендуют проявлять осторожность при покупке недвижимости, которой еще не существует. Как минимум вы должны предпринять следующие действия:

Проверьте, существует ли на самом деле компания, в которую вы обратились
Является ли она официально зарегистрированной в Испании
Убедитесь, что проект купли-продажи зарегистрирован в земельном реестре Испании
Удостоверьтесь, что разрешение на строительство или перепланировку предоставлено — такой документ можно запросить в местной мэрии
Убедитесь, что любой перевод документов осуществляется независимой стороной
Не подписывайте контракт и вообще никаких документов, смысл которых вы не понимаете целиком
Требуйте доказать документально, что любые суммы уплаченные (например, депозит) касательно недвижимости, удерживаются или проводятся надлежащим образом
Получите документ и доказательства того, что вы получите возмещение ваших средств в том случае, если дом не будет построен

Проверка объекта покупки в едином реестре недвижимости Любой объект недвижимости в Испании подлежит обязательной регистрации в организации, которая именуется Registro de Propidad — Реестр Недвижимости. Выбрав подходящий для покупки объект недвижимости, в первую очередь необходимо ознакомиться с информацией из Registro de Propidad. Вы должны проверить следующие данные:

Является ли продавец правообладателем
Есть ли другие правообладатели, согласие которых требуется при продаже недвижимости
Размер недвижимости и прилегающего участка
Нет ли обременений на недвижимость
Если сделка осуществляется не правообладателем, то у продавца должна быть нотариально заверенная доверенность на совершение сделки от имени реального владельца жилья. Размер недвижимости, описанной в реестре, поможет вам понять, тот ли объект вам продают, который показывали. Прописывают в реестре и все обременения на недвижимость: невыплаченные ссуды, налоги и прочее.

Обращаем ваше отдельное внимание. Если вы совершите покупку объекта с обременением, то все долги бывшего владельца будут закреплены за вами.

Еще одним документом, требующим тщательной проверки, является предварительный контракт на продажу объекта недвижимости. В этом документе обязательно должны быть соблюдены как интересы продавца, так и интересы покупателя:

Обычно в качестве штрафных санкций в случае отказа от сделки, покупатель лишается выплаченного задатка (как правило, он составляет 10% от стоимости покупки)

Продавец в свою очередь, при отказе от продажи, обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере

Обязательно проследите, чтобы контракт содержал информацию о штрафных санкциях в отношении продавца

Предварительный контракт является официальным документом, который подписывается сторонами при обязательном присутствии нотариуса

Как обезопасить сделку с недвижимостью? Чтобы обезопасить сделку, вам понадобится профессиональная юридическая помощь по проверке недвижимости и оформлению сделки.

Для перевода документов на испанский язык к сделке с недвижимостью, вам нужен присяжный переводчик. Русскоязычные газеты в Испании, форумы и сайты русскоязычного интернета пестрят объявлениями: «Аккредитованный переводчик, авторизованный переводчик, переводчик уполномоченный» и так далее… «предоставляет свои услуги для перевода официальных документов для их представления в иммиграционные, административные и другие официальные учреждения Испании. Нотариальный перевод документов любого типа. Быстро, профессионально и дёшево».

Многие наши соотечественники, нуждающиеся в переводе своих документов, естественно покупаются на такие объявления. Причём делают это не задавая ни себе, ни переводчику вопроса: кем он аккредитован, кем авторизован и кто его уполномочил. Как следствие, иногда получают за свою экономию документы, не подлежащие приёму ни в одно государственное учреждение Испании.

Русскоязычные адвокаты и юристы в Испании. Незнание закона не освобождает от ответственности и последствий, даже в Испании. Поэтому грамотная юридическая поддержка — обязательна для иностранца при заключении крупных сделок, особенно с недвижимым имуществом. Обращаем ваше внимание, что в Испании само определение «Адвокат» применимо только в следующих случаях:

К специалисту с официальной лицензией
Обладателю высшего юридического образования в одном из Университетов Испании или Легализовавшему свой диплом в Испании
Принадлежащему к одной из адвокатских коллегий провинции Испании
Будьте осторожны, если перед вами ваш соотечественник называет себя громким словом «адвокат» — удостоверьтесь в его компетенции. Русскоязычных адвокатов в Испании не так много, а их имена известны и практически у всех на слуху.

Пять надежных способов максимально успешно избежать столкновения с мошенниками:

Обращайтесь в профессиональные агентства недвижимости, имеющие соответствующую лицензию и хорошую репутацию на рынке

Не пренебрегайте рекомендациями соотечественников, уже имеющих положительный опыт аренды или приобретения жилья за рубежом

Не совершайте сделку без квалифицированного юриста, не пользуйтесь услугами юристов, предложенных продавцом

Встречайтесь с арендатором или продавцом лично

Избегайте приобретения чрезмерно дешевого жилья или имеющую подозрительно низкую цену по сравнению с рыночной.

Еще раз обращаем ваше внимание:

Будьте осторожны c теми компаниями по недвижимости, которые просят предоплату своих услуг или предлагают сильно упростить процедуру покупки “хитрым» способом или наоборот — слишком запутанным. Не спешите использовать услугу, предложенную сомнительным агентом по недвижимости.